住宅ローン（Mortgage）と審査
カナダの住宅ローンは、返済期間（Amortization、通常25年）と、金利などの条件が決まる契約期間（Term、数か月〜5年以上）を分けて考えます。銀行などで借りるには、実際の金利より高い金利でも払えるかを見る「ストレステスト」に通る必要があります。頭金が20%未満なら住宅ローン保険も必要です。
条件や金額は変わることがあります。手続きの前に、必ず公式の窓口やページで最新の情報を確認してください。個別の判断は、登録された専門家に相談してください。
住宅ローンのしくみ
カナダの住宅ローン（Mortgage、モーゲージ）は、銀行、信託会社、クレジットユニオンなどの貸し手から借ります。カナダ金融消費者庁（Financial Consumer Agency of Canada、FCAC）とカナダ住宅金融公社（Canada Mortgage and Housing Corporation、CMHC）の説明をもとに、よく出てくる言葉をまとめます。
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 返済期間（Amortization） | ローンを全部返し終えるまでの期間。通常は25年 |
| 契約期間（Term） | 金利や条件が決まっている期間。数か月から5年以上まで。終わったら更新するか、ほかの貸し手に移る |
| 固定金利（Fixed rate） | 契約期間の間、金利が変わらない |
| 変動金利（Variable rate） | 市場の金利に合わせて変わる |
| オープン（Open mortgage） | いつでも違約金なしで全部または一部を返せる |
| クローズド（Closed mortgage） | 早めに返せる額が限られるか、できない。そのぶん金利は低めのことが多い |
| 繰り上げ返済の枠（Prepayment privileges） | 違約金なしで追加で返せる範囲 |
カナダでは、返済期間の途中で何度も契約期間が終わり、そのたびに金利などを決め直します。
返済期間の上限
FCACの契約期間と返済期間のページ（新しいタブで開く）によると、頭金が20%未満のときの返済期間の上限は次のとおりです（2026年10月時点）。
| 場合 | 上限 |
|---|---|
| 初めて家を買う人、または新築（New build）を買う人 | 30年 |
| それ以外 | 25年 |
違約金
契約期間の途中で条件を決め直したり、全部を返したり、繰り上げ返済の枠を超えて返したりすると、違約金（Prepayment penalty）がかかります。FCACは、違約金が数千ドルになることもあるとしています。
審査で見られること
ストレステスト
FCACの住宅ローンの準備のページ（新しいタブで開く）によると、銀行など連邦の規制を受ける貸し手は、ストレステスト（Stress test）に通ることを求めます。連邦の規制を受けない貸し手も、求めることがあります。
- 審査に使う金利（Qualifying rate）は、5.25% と 契約する金利＋2% のうち高いほう（2026年10月時点）。
- 保険付きのローンにも、保険のないローンにもあてはまる。
- すでにローンがある人も、借り換え（Refinance）や、家を担保にした信用枠（Home equity line of credit）を作るときに、このテストに通る必要がある。
例えば、契約する金利が4%なら、6%（4%＋2%）で返済できるかが審査されます。
契約を更新するとき
契約期間が終わり、同じ条件のまま貸し手を替えて更新する場合は、ストレステストの扱いが緩められています（2026年10月時点）。
- 保険のないローン：金融機関監督庁（Office of the Superintendent of Financial Institutions、OSFI）は、2024年11月21日から、連邦の規制を受ける貸し手どうしの借り換え（Straight switch）に、決まった審査金利を求めなくなりました。条件は、ローンの額も残りの返済期間も増やさないことです。手数料などのためのC$3,000までの上乗せは認められます（OSFIの発表（新しいタブで開く））。ただし、貸し手は新しいローンと同じように審査します。
- 保険付きのローン：カナダ財務省によると、更新のときに貸し手を替えても、もう一度ストレステストを受ける必要はありません（財務省の発表（新しいタブで開く））。
借りる額を増やす借り換え（Refinance）は、これに当たりません。
収入に対する返済の割合
| 割合 | 内容 | FCACが示す上限 |
|---|---|---|
| 住居費の割合（GDS ratio） | ローンの元金と利息、固定資産税、暖房費など、毎月の住居費 | 税引き前の世帯収入の39% |
| 借金全体の割合（TDS ratio） | 住居費に、車のローン、クレジットカードなどの返済を足したもの | 税引き前の収入の44% |
CMHCの手引きでは、一般的な目安として、住居費は月収の32%以下、借金全体は40%以下としたうえで、CMHCの保険付きのローンでは39%・44%までに制限するとしています。
信用情報
貸し手は、ローンを承認する前に信用情報（Credit report）を確かめます。FCACによると、信用の記録が十分でないと、ローンを断られたり、連帯保証人（Co-signer）を求められたりすることがあります。カナダに来たばかりで信用の記録が短い人は、早めに準備しておくことが大切です。
住宅ローン保険（Mortgage loan insurance）
頭金が購入価格の20%未満のときは、原則として住宅ローン保険が必要です（FCACの頭金のページ（新しいタブで開く））。
購入価格がC$1,500,000以上の家には、住宅ローン保険を使えません（2026年10月時点。CMHCのページ（新しいタブで開く））。そのため、この価格の家では頭金を20%以上用意します。
- この保険は、借りた人が返せなくなったときに貸し手を守るためのもので、借りた人を守るものではありません。
- 保険料は、ローンの額の0.6〜4.5%（2026年10月時点）。頭金が多いほど安くなります。
- 保険料はローンに上乗せするか、最初にまとめて払います。上乗せすると、その分にも利息がかかります。
- オンタリオ州、マニトバ州、ケベック州では、保険料に州の売上税がかかります。この税はローンに上乗せできず、ローンを組むときに払います。
- 自営業の人や信用の記録が弱い人は、頭金が20%以上でも保険を求められることがあります。
保険を引き受けるのは、CMHC、Canada Guaranty Mortgage Insurance Company、Sagen（アルファベット順）で、貸し手が手配します。
最低限の頭金の額は「住宅購入の流れ」にまとめています。
事前承認（Pre-approval）
FCACの事前承認のページ（新しいタブで開く）によると、事前承認を受けると、貸し手によって60〜130日の間、金利を確保できます。ただし、事前承認は最終的な承認の約束ではありません。物件が決まったあと、価格や建物の状態が貸し手の基準に合うかが確かめられます。
事前承認で主に出す書類は次のとおりです。
- 本人確認の書類
- 仕事と収入の証明（給与明細など。自営業の人はCRAの査定通知（「査定通知（Notice of Assessment）と還付」）など）
- 頭金と諸費用を用意していることの証明
- 資産の情報（銀行や投資の明細など）
- 借金の情報（クレジットカード、ローン、信用枠、学生ローン、養育費の支払いなど）
手順
- 自分の信用情報を取り寄せて確かめる。
- 収入、借金、頭金から、GDS・TDSの割合とストレステストを考えて、借りられる額の目安をつかむ。
- 複数の貸し手やブローカーで条件を比べ、事前承認を受ける。
- 物件が決まったら、購入申し込みにローンの承認を条件として入れる（「住宅購入の流れ」）。
- 貸し手に物件の書類を出し、ローンを確定させる。
- 契約期間の終わりが近づいたら、更新の条件を比べる。
費用
- ストレステストの金利：5.25%と、契約金利＋2%の高いほう（2026年10月時点）
- 住宅ローン保険料：ローンの額の0.6〜4.5%（2026年10月時点）
- 事前承認の金利の確保：60〜130日（貸し手による）
ここに注意してね！
- カナダでは、契約期間（Term）が終わるたびに金利などを決め直します。返済期間（Amortization）の25年や30年の間、同じ金利が続くわけではありません。
- 審査では、実際より高い金利で返せるかを見るストレステストがあります。借りられる額は、実際の金利で計算した額より少なくなります。
- 住宅ローン保険は貸し手を守るための保険です。借りた人や家族を守る保険は、別に考える必要があります。
- 永住権のない人には住宅購入の制限があります（「外国人の住宅購入禁止法」）。
- この記事は制度の説明で、特定の貸し手やローンを勧めるものではありません。借りるかどうか、どのローンを選ぶかは、貸し手の説明を受けたうえで、必要なら弁護士やファイナンシャルの専門家に相談してください。
この記事をシェアする