住宅購入の流れ（Buying a home）
カナダで家を買うときは、予算を決め、住宅ローンの事前承認（Pre-approval）を受け、物件を探して条件付きの購入申し込み（Offer to purchase）を出し、条件がそろったら引き渡しの日（Closing day）に弁護士（ケベック州では公証人）の事務所で手続きをします。頭金のほかに、購入価格の1.5〜4%ほどの諸費用がかかります。
条件や金額は変わることがあります。手続きの前に、必ず公式の窓口やページで最新の情報を確認してください。個別の判断は、登録された専門家に相談してください。
カナダ住宅金融公社（Canada Mortgage and Housing Corporation、CMHC）の住宅購入の手引き（新しいタブで開く）をもとに、家を買うまでの大きな流れをまとめます。
カナダ国籍も永住権も持たない人は、都市部の住宅を原則として買えません（2027年1月1日までの予定）。就労許可を持つ人などの例外もあります。まず「外国人の住宅購入禁止法」を確かめてください。
購入の大きな流れ
CMHCの手引きは、購入を次の段階に分けています。
| 段階 | 主な内容 |
|---|---|
| 1. 買うかどうか決める | 住まいの種類を比べ、持ち家にかかる費用を見積もる |
| 2. お金の準備を確かめる | 払える額を計算し、頭金と諸費用を貯める |
| 3. 資金の手当て | 住宅ローンを調べ、事前承認を受ける |
| 4. 物件を探す | 希望の優先順位を決め、専門家のチームをつくる |
| 5. 申し込みと引き渡し | 購入申し込み、条件の確認、引き渡し |
| 6. 買ったあと | 返済、維持管理、保険 |
払える額の目安
CMHCの手引きでは、2つの目安を示しています。
- 住居費の割合（GDS ratio）：毎月の住居費（ローンの元金と利息、固定資産税、暖房費、コンドミニアムの管理費の半分など）は、税引き前の月収の32%以下が目安。CMHCの保険付きのローンでは39%までに制限しています。
- 借金全体の割合（TDS ratio）：住居費に、車のローン、クレジットカード、信用枠（Line of credit）などの返済を足した額は、税引き前の月収の40%以下が目安。CMHCの保険付きのローンでは44%までに制限しています。
住宅ローンの審査のしくみは「住宅ローンと審査」で扱います。
頭金
カナダ金融消費者庁（Financial Consumer Agency of Canada、FCAC）の頭金のページ（新しいタブで開く）によると、最低限の頭金（Down payment）は購入価格で決まります（2026年10月時点）。
| 購入価格 | 最低限の頭金 |
|---|---|
| C$500,000以下 | 購入価格の5% |
| C$500,000〜C$1.5 million | 最初のC$500,000の5%と、C$500,000を超える部分の10% |
| C$1.5 million以上 | 購入価格の20% |
例えば、C$600,000の家なら、C$25,000（C$500,000の5%）とC$10,000（残りC$100,000の10%）を足したC$35,000が最低限の頭金です。
頭金が購入価格の20%未満のときは、原則として住宅ローン保険（Mortgage loan insurance）が必要です。購入価格がC$1,500,000以上の家には、住宅ローン保険を使えません（2026年10月時点。CMHCのページ（新しいタブで開く））。自営業の人や信用の記録が弱い人は、より多くの頭金を求められることがあります。頭金は、原則として自分のお金から出します。
初めて家を買う人のための口座や制度は「初めての購入者向けの制度」と「住宅購入向けの非課税口座（FHSA）」で扱います。
頭金以外にかかるお金
CMHCの手引きでは、頭金のほかに次の費用を用意するよう挙げています。
- 住宅診断（Home inspection）と評価（Appraisal）の費用
- 保険（住宅の保険、住宅ローン保険など）
- 土地の登記の費用、不動産取得税（Land transfer tax）
- 売り主が前払いした固定資産税や公共料金の精算
- 弁護士または公証人（Notary）の費用
引き渡しの日に払う諸費用（Closing costs）は、購入価格のおよそ1.5〜4% が目安とされています。不動産取得税は州や市によって違います（「不動産取得税」）。新築の場合などは、これとは別に消費税（GST/HSTなど）がかかることがあります（「消費税（GST/HST・PST）」）。
購入にかかわる専門家
| 専門家 | 役割 |
|---|---|
| 不動産エージェント（Real estate agent） | 物件探し、地域の情報、申し込みと価格の交渉。手数料は通常は売り主が払うが、買い主に料金を求めるエージェントもいる |
| 住宅ローンの貸し手・ブローカー | 銀行、信託会社、クレジットユニオンなど。ブローカーは複数の貸し手を扱える |
| 住宅診断士（Home inspector） | 建物の状態と、大きな修理が必要かを調べる（「住宅診断」） |
| 評価人（Appraiser） | 物件の価値を評価する。貸し手が求めることもある |
| 測量士（Land surveyor） | 測量図（Survey、Certificate of location）を用意する。ローンの申し込みに必要になることが多い |
| 弁護士・公証人 | 抵当権などがついていないかを調べ、契約書を確かめ、名義の登記をする。ケベック州では公証人 |
| 保険ブローカー | 住宅の保険など |
手順
- 予算を決め、頭金と諸費用（購入価格の1.5〜4%ほど）を準備する。
- 貸し手やブローカーに相談し、住宅ローンの事前承認（Pre-approval）を受ける。事前承認は、最終的な承認の約束ではない。
- 物件を探し、気に入ったら購入申し込み（Offer to purchase、Agreement of purchase and sale）を出す。申し込みには、価格、手付金（Deposit）の額、含める設備、引き渡しの日、申し込みの期限、条件（住宅診断の結果、ローンの承認など）を書く。
- 手付金は、売り主側の不動産会社や弁護士・公証人が預かる（in trust）形にする。
- 申し込みが受け入れられたら、条件を一つずつ満たす。すべての条件がそろって、契約が確定する。
- 貸し手に必要な書類（住宅診断の報告、評価、測量図、署名した申し込みなど）を出し、ローンを確定させる。
- 引き渡しの日（中古の家は契約からおよそ30〜60日後が一般的。新築はもっと長い）に、弁護士・公証人の事務所で手続きをする。貸し手のローンのお金と、頭金の残り、諸費用を弁護士・公証人に渡し、名義の登記を経て鍵を受け取る。
費用
- 最低限の頭金：C$500,000以下は5%、C$1.5 million以上は20%（2026年10月時点）
- 住宅ローン保険料：ローンの額の0.6〜4.5%（FCACの説明、2026年10月時点）。オンタリオ州、マニトバ州、ケベック州では、保険料に州の売上税がかかり、ローンに含められずに支払う
- 引き渡しの日の諸費用：購入価格のおよそ1.5〜4%（CMHCの手引き）
ここに注意してね！
- カナダでは、購入申し込みは法的な契約です。住宅診断やローンの承認などの条件をつけずに出すと、あとで問題が見つかっても取りやめにくくなります。申し込みの前に弁護士（ケベック州では公証人）に確かめることが大切です。
- 引き渡しの手続きは、弁護士や公証人の事務所で行います。名義の登記やお金のやりとりも弁護士・公証人を通します。
- 頭金が20%未満だと住宅ローン保険が必要になり、保険料がかかります。
- 永住権のない人には購入の制限があります（「外国人の住宅購入禁止法」）。
- 個別の判断は、弁護士、公証人、税理士などの専門家に相談してください。
この記事をシェアする